投資理財知識家

如果你看房的時候，看到一間很喜歡的物件也想要出價，但你想要出的價格沒有到屋主的開價，這個時候，仲介會和你說: 你可以付個斡旋金，讓他去和屋主談價格。 所以這個斡旋金是什麼呢?為什麼仲介要有斡旋金才去和屋主談價格呢?難道沒有其他的方式或是管道，可以沒有付斡旋金就可以讓仲介去和屋主談價格嗎? 為甚麼買房需要斡旋金機制？ 當然如果買方願意出賣方開價直接購買就不會使用到斡旋金，但實際狀況就是在不動產交易中通常不會有這種狀況，所以斡旋金的機制發展出來，是為了拉高買賣雙方對交易的重視程度，因為在斡旋金的過程中，代表其實雙方的價格是還沒擁有共識的，為了讓雙方一方面展現誠意、一方面也是更重視議價的過程。 同時，在價格有共識並且屋主也簽收斡旋金後，雙方要反悔的成本就變高，所以相對也比較不會反悔，讓交易的進行可以更流暢。 什麼是斡旋金？ 那既然斡旋金對於房屋的買賣交易這麼有幫助，這邊要帶你來更詳細了解一下什麼是斡旋金。 其實斡旋金，就是在不動產交易中的的議價保證金，主要是為了確保買方出價是不會反悔的，才不會在仲介中間協商撮合花費大家大量的時間和人力後，有其中一方輕易的反悔打破交易，透過這樣的機制可以保障買賣和仲介三方的權益。 什麼是要約書？ 如果有對不動產出價經驗的人，看到這邊可能會說，不一定要在這時候就拿出一筆錢，可以使用要約書。那這個要約書又是什麼呢? 要約書和斡旋金一樣，都是在議價期間，為了確保雙方不反悔的方式之一，和斡旋金不同的是，要約書不需要提前付出一筆保證金，而是以書面方式約定買方出價金額，若賣方也同意了價格，就會往後進行簽約。 而在使用要約書的狀況之下，如果反悔所需要負擔的金額就會是出價的3%。 要約書範本可以查看：不動產委託銷售契約書範本 – 地政司- 內政部 3%的價款如果是台北市那真的是非常多，台北市房子動不動就破千萬，這樣違約就會需要付30萬，比起一般斡旋金出10萬；20萬來說高很多，尤其現在房價一直漲，要約書後悔的成本太大，也是大家喜歡用斡旋金的原因之一。 為甚麼大家喜歡用斡旋金？ 以目前市場上普遍的狀況，使用斡旋金的比例相對要約書高出不少，為什麼大家喜歡用斡旋金呢? 主要是回到所展現的誠意的部分，雖然要約書也有其法律效益，但是就普遍賣方觀感，買方出價同時也拿出一筆錢，可以很直觀的感受到買方出價的誠意，對仲介而言，也是同樣的感覺。 買方斡旋金大概需要出多少合理？ 斡旋金並沒有一個固定的金額或是比例的要求，通常會是出價金額的1-2%，但是沒有硬性規定，通常也會抓個整數。 通常斡旋金整數建議是出10萬左右，最高不要超過20萬元，畢竟斡旋金拿出太多也是有備捲款潛逃的風險，過去也是有相關新聞。 其實針對斡旋金的金額，我們可以這樣思考，這是一個出價的保證金，如果你出的少了，賣家簽約前反悔的成本就會相對低，但如果你出的高了，那你的反悔成本就會很高，所以在仔細評估自己對房屋的喜愛程度後，同時參考出價的百分比，就可以給出一個適當的斡旋金金額。 下完斡旋買方與賣方可以反悔嗎？ 這個分成兩個狀況來討論，如果是買方自己出了一個價格並下了斡旋金，但是回家想想對出價金額後悔。 第一個狀況：斡旋金還停留在仲介手上 因為賣家對於這個出價也還沒有接受，所以沒有簽收，那就可以直接和仲介收回這份斡旋金，這邊特別提醒要馬上和仲介聯繫並收回斡旋單，因為在買方收回斡旋單之前仲介都還是會積極的和賣家議價，只要搓合價格後續簽約就要繼續進行，仲介最想要的就是成交。 第二種狀況是，屋主已經簽收了斡旋單 如果是任何一方想要在這個階段反悔就需要賠償另一方斡旋金的金額。如果是買方反悔斡旋金就由賣方收下，如果是賣方反悔就需要退還斡旋金並賠償等值的金額。 斡旋金與要約書完整整理比較 斡旋金 要約書 成功磋商 斡旋金轉換成定金 買賣雙方直接簽約或者付定金 磋商失敗 斡旋金退給買方 要約書失效…

如果目前準備想要買房的朋友，去看預售屋或是新成屋的經驗，當你問到公設的時候，代銷或是仲介可能會很自然的開始介紹公設有哪一些，而且大公有哪些設施、小公的面積是多少，加起來每一個不同的屋型公設比是多少，以及有什麼豪華公設。 這一連串句子，又是五花八門的設施又是一連串的數字，如果你沒有先有一點對公設的基礎認識和了解，現場還需要一邊理解同時計算，問錯了問題或是搞錯大公小公，馬上就被代銷和仲介看破是新手， 現在花5分鐘看完這篇文章，讓你快速了解不再有這個困擾。 大公設是什麼與那些屬於大公？ 目前一般會將公設分為大公和小公，而「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間，包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房。很多人對於公設會有一種迷思，在看房的過程中發現中庭很大，或是一樓露臺空間寬敞，就直覺的認為這樣會造成公設比很高，但其實所謂的公設，是指社區住戶可以共同使用，同時具有「頂蓋」的公共設施，所以前面說到的中庭和公用露臺會被列入法定公共空間，並不會計算進公設面積。 像是戶外露天的游泳池，很多代銷或者房仲可能會用話術說這個是豪華的公設，但是如果沒有頂蓋，也不屬於公設。 大公設留意是否被灌水 在大公這邊還需要注意的是建商是否有對大公灌水，舉例來說: 平面車位一邊來說會登記8-10坪，因為除了車位本身面積，還需要分攤車道坡道的面積，但如果車位登記特別小，只有5-6坪，那很有可能建商是將車道坡道這些算進公設中，這些需要你特別注意檢視清楚。 小公設是什麼與那些屬於小公 而「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間，例如: 電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等，都屬於小公的範圍，這就可能會成同一個社區，但是不同棟或是不同屋型公設比都不一樣的主要差異。舉例來說: 大坪數的屋型，因為同一層的戶數較少，所以差不多大的樓梯間和走廊，分攤的戶數不同，就會有差距出現。 而在小公這邊還需要注意的部分是，在《建築法規》新制從民國94年7月實施之後，8樓以上的建物強制規定需要設置「雙安全梯」，而且緊急升降梯的梯間也需要設置獨立出入口的排煙室；建築新法中的這兩項新規定讓「公設比」可能會提高3-5％。 其中94年的建築法規被大家認為是公設比被拉高的原因，所以很多人會以94年前後當作分界，通常94年以前的大樓公設比可能較低。 那些公設定會是必要公設 這邊幫大家歸納整理一下，有一些公設是歸屬在必要公設中，不是建商的廣告促銷用的，大多不能節省，這些必要公設包括: 門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯。 這些必要公設有一些是因應法規需求，有一些是社區基本生活營運所需，如果沒有你可能要注意關心一下，其功能是怎麼被替代。 那些是非必要公設與豪華公設 而非必要公設就看個人需求為主，這個部分充滿建商的創意，主要是包括: 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳….等，要到豪宅等級的社區，還會有更多新奇的公設。 在非必要公設這邊依照個人的生活型態做一個評估，雖然看屋的時候大多會感覺很美，但生活中的使用率不一定真的很高，可以計算一下，自己實際花了多少錢買這些公設面積，也許會讓你冷靜下來，更客觀的評估是否是真的需要這麼多公設。 更要注意的是很多公設在一開始預售屋看的時候很美好，但是豪華公設都是需要透過管理費來維護，當蓋完並且建商開始將管委會轉交給住戶後，當住戶如果對於公設的維護有分歧，可能就會廢氣不維護，像是泳池可能就變成夏天才開放或者乾脆荒廢，就會就此荒廢變得很浪費。 公設表格整理 內容 大公設 頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房 小公設 電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等， 必要公設 門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯。 非必要（豪華公設） 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳….等 Jerry文章總結 這篇文章分享的重點也是希望讓你更了解公設的配置，以及需要注意的小細節，讓你在購屋前可以詳細了解公設計算方式外，還可以簡單客觀的評估哪些公社對你而言是真的需要、哪些是使用不到，將買房的錢花在刀口上喔~ 更多房地產文章推薦

你有聽過交割嗎？違約交割又是什麼？特別是股市劇烈波動時，新聞或是論壇上就會提到這個專有名詞，千萬不要以為這與你無關不重要，踩到這個地雷，還沒開始賺到錢你可能就已經一屁股債！ 今天將為你介紹，身為股票投資者，你不能不知道的專業術語「交割與違約交割」！ 什麼是交割？ 「交割」是股票常見的術語，意思是一手交錢、一手交股票的意思。可以將交割想成，投資人購買股票之後的「付款」行為。而台股是採用「T+2」的制度（T是指交易日），意思是成交後不會馬上交割，而是會在下單購買股票的第二個營業日早上才會進行交割的動作。 一般來說，你的券商會在下單購買完成之後寄一份買賣報告書給你，你可以以此來確認你的交易，同時提醒自己要在扣款日之前確認戶頭內有足夠的金額，這個專門用來扣款、買放股票的帳戶就稱為「交割戶」。 舉例： 例如你在7月18日下單，券商就會在7月20日的上午10點前從你的交割帳戶中扣款，如果7月20日當天是周末或遇上國定假日，則直接順延到下周開市的時間扣款。 違約交割是甚麼？ 違約交割是指，在交割時發生「交易失敗」的問題，可以分成「買方違約交割」或「賣方違約交割」。 買方違約交割：當券商要從你的交割戶扣款時，付款失敗 舉例：7月19日購買了價值５萬元的股票，但在7月21日扣款時，交割戶內卻只有４萬元，導致券商扣款失敗？ 賣方違約交割：投資人有足夠的款項支付，但券商卻沒有給出股票，履行交割義務導致交割失敗 由於現在證券交易的流程已電子化，因此賣方違約的情況比較少，現在大部分談的違約交割通常都是指買方違約交割。 違約交割常見發生原因 (餘額不足、下錯單) 為什麼會違約交割呢？常見的原因有以下四種 違約交割原因一：交割戶餘額不足 金額誤差小：可能是投資者忘記補足帳戶的款項，或是不小心把股票帳戶連結到信用卡、金融卡扣款，導致這個情形產生。 金額誤差大：可能是投資者本身現金流不穩定，資金調度上有問題，導致扣款失敗。 違約交割原因二：下單操作失誤 使用網路下單：操作交易時，以為自己買的是一萬的股票，卻不小心輸入成十萬，帳戶也沒有足夠的錢可以扣款，導致交易失敗。 電話人工下單：有可能客戶自己說錯，或是下單人員的人為因素導致下錯單，這個部分可以再調閱電話的錄音檔案來釐清責任歸屬。若真的是下單人員的操作失誤的話，客戶不用補錢，也不會留下違約交割的紀錄，損失將由券商來承擔。 違約交割原因三：投資人惡意導致扣款失敗 在股價劇烈波動時，投資者可能會以為自己買在低點，卻發現之後跌得更低，而故意讓帳戶餘額不足，造成交割失敗。 違約交割原因四：當沖失敗 近幾年許多年輕投資人熱衷當沖，卻未多加留意台股漲跌停的機制，若當沖標的屬於容易拉抬或拋售的中小型個股，萬一真的漲停或跌停，就會導致股票買不了或賣不掉，無法補回，進而無法交割。 違約交割罰則後果 (刑事民事以及聯徵紀錄) 萬一發現客戶將面臨違約交割，有些營業員還會特別致電提醒經常往來的客戶，要趕快補足帳戶的金額，但是你有這麼幸運嗎？別以為這是小事，這可能會影響你一生的信用紀錄，而且除了信用不良以外，還有可能會坐牢、面對刑責！ 證券戶被註銷： 當投資者發生違約交割時，投資人需要在「違約申報後的三個營業日內」還清違約金，才能繼續使用原有的證券交易帳戶。否則券商可以依法申請暫緩或終止投資人委託的交易契約，甚至註銷投資人的委託買賣帳戶，將來要在申請開戶也會非常困難。 聯徵紀錄： 違約交割會影響你的信用紀錄，增加未來與銀行往來的困難度，像是不容易申請信用卡、房貸、車貸等等，而且這是金融機構都查得到的資訊。 民事責任： 券商可以依法跟投資者收取違約金，而這個金額最高可以收「成交金額的7%」。若投資者的帳戶餘額不足，券商也可以將戶頭中的股票賣掉來償還這筆違約金，萬一還不夠支付，還可以繼續追討這筆債務，向法院聲請強制扣薪等等。 刑事責任： 除了信用紀錄與民事責任，還有一項容易被忽略的，就是刑事責任。倘若違約交割的情節重大，大到可以影響金融市場的秩序，那麼違約交割的投資人恐怕要面臨3年以上，10年以下的有期徒刑，得併科新台幣1千萬以上至2億元以下的罰金。 違約交割要如何補救 由上述的後果可以知道，違約交割影響的層面非常之廣，將對你未來的財務規劃甚至人生規劃有很深遠的影響，因此當你發現自己有可能會在交割日發生違約的情形時，務必要在這段時間想辦法補足帳戶不足的餘額，或是找到你的營業員，協商補救還有還款的方式，以避免違約交割的發生。 小提醒：籌錢的方式有很多種，可能可以跟身邊的親朋好友週轉、典當手邊貴重的物品或預支薪水等等，但是千萬不要透過地下錢莊或高利貸的借貸管道，因為這樣的後果可能不會比違約交割好！…