投資理財知識家

如果目前準備想要買房的朋友，去看預售屋或是新成屋的經驗，當你問到公設的時候，代銷或是仲介可能會很自然的開始介紹公設有哪一些，而且大公有哪些設施、小公的面積是多少，加起來每一個不同的屋型公設比是多少，以及有什麼豪華公設。 這一連串句子，又是五花八門的設施又是一連串的數字，如果你沒有先有一點對公設的基礎認識和了解，現場還需要一邊理解同時計算，問錯了問題或是搞錯大公小公，馬上就被代銷和仲介看破是新手， 現在花5分鐘看完這篇文章，讓你快速了解不再有這個困擾。 大公設是什麼與那些屬於大公？ 目前一般會將公設分為大公和小公，而「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間，包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房。很多人對於公設會有一種迷思，在看房的過程中發現中庭很大，或是一樓露臺空間寬敞，就直覺的認為這樣會造成公設比很高，但其實所謂的公設，是指社區住戶可以共同使用，同時具有「頂蓋」的公共設施，所以前面說到的中庭和公用露臺會被列入法定公共空間，並不會計算進公設面積。 像是戶外露天的游泳池，很多代銷或者房仲可能會用話術說這個是豪華的公設，但是如果沒有頂蓋，也不屬於公設。 大公設留意是否被灌水 在大公這邊還需要注意的是建商是否有對大公灌水，舉例來說: 平面車位一邊來說會登記8-10坪，因為除了車位本身面積，還需要分攤車道坡道的面積，但如果車位登記特別小，只有5-6坪，那很有可能建商是將車道坡道這些算進公設中，這些需要你特別注意檢視清楚。 小公設是什麼與那些屬於小公 而「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間，例如: 電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等，都屬於小公的範圍，這就可能會成同一個社區，但是不同棟或是不同屋型公設比都不一樣的主要差異。舉例來說: 大坪數的屋型，因為同一層的戶數較少，所以差不多大的樓梯間和走廊，分攤的戶數不同，就會有差距出現。 而在小公這邊還需要注意的部分是，在《建築法規》新制從民國94年7月實施之後，8樓以上的建物強制規定需要設置「雙安全梯」，而且緊急升降梯的梯間也需要設置獨立出入口的排煙室；建築新法中的這兩項新規定讓「公設比」可能會提高3-5％。 其中94年的建築法規被大家認為是公設比被拉高的原因，所以很多人會以94年前後當作分界，通常94年以前的大樓公設比可能較低。 那些公設定會是必要公設 這邊幫大家歸納整理一下，有一些公設是歸屬在必要公設中，不是建商的廣告促銷用的，大多不能節省，這些必要公設包括: 門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯。 這些必要公設有一些是因應法規需求，有一些是社區基本生活營運所需，如果沒有你可能要注意關心一下，其功能是怎麼被替代。 那些是非必要公設與豪華公設 而非必要公設就看個人需求為主，這個部分充滿建商的創意，主要是包括: 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳….等，要到豪宅等級的社區，還會有更多新奇的公設。 在非必要公設這邊依照個人的生活型態做一個評估，雖然看屋的時候大多會感覺很美，但生活中的使用率不一定真的很高，可以計算一下，自己實際花了多少錢買這些公設面積，也許會讓你冷靜下來，更客觀的評估是否是真的需要這麼多公設。 更要注意的是很多公設在一開始預售屋看的時候很美好，但是豪華公設都是需要透過管理費來維護，當蓋完並且建商開始將管委會轉交給住戶後，當住戶如果對於公設的維護有分歧，可能就會廢氣不維護，像是泳池可能就變成夏天才開放或者乾脆荒廢，就會就此荒廢變得很浪費。 公設表格整理 內容 大公設 頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房 小公設 電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等， 必要公設 門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯。 非必要（豪華公設） 健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳….等 Jerry文章總結 這篇文章分享的重點也是希望讓你更了解公設的配置，以及需要注意的小細節，讓你在購屋前可以詳細了解公設計算方式外，還可以簡單客觀的評估哪些公社對你而言是真的需要、哪些是使用不到，將買房的錢花在刀口上喔~ 更多房地產文章推薦

你有聽過交割嗎？違約交割又是什麼？特別是股市劇烈波動時，新聞或是論壇上就會提到這個專有名詞，千萬不要以為這與你無關不重要，踩到這個地雷，還沒開始賺到錢你可能就已經一屁股債！ 今天將為你介紹，身為股票投資者，你不能不知道的專業術語「交割與違約交割」！ 什麼是交割？ 「交割」是股票常見的術語，意思是一手交錢、一手交股票的意思。可以將交割想成，投資人購買股票之後的「付款」行為。而台股是採用「T+2」的制度（T是指交易日），意思是成交後不會馬上交割，而是會在下單購買股票的第二個營業日早上才會進行交割的動作。 一般來說，你的券商會在下單購買完成之後寄一份買賣報告書給你，你可以以此來確認你的交易，同時提醒自己要在扣款日之前確認戶頭內有足夠的金額，這個專門用來扣款、買放股票的帳戶就稱為「交割戶」。 舉例： 例如你在7月18日下單，券商就會在7月20日的上午10點前從你的交割帳戶中扣款，如果7月20日當天是周末或遇上國定假日，則直接順延到下周開市的時間扣款。 違約交割是甚麼？ 違約交割是指，在交割時發生「交易失敗」的問題，可以分成「買方違約交割」或「賣方違約交割」。 買方違約交割：當券商要從你的交割戶扣款時，付款失敗 舉例：7月19日購買了價值５萬元的股票，但在7月21日扣款時，交割戶內卻只有４萬元，導致券商扣款失敗？ 賣方違約交割：投資人有足夠的款項支付，但券商卻沒有給出股票，履行交割義務導致交割失敗 由於現在證券交易的流程已電子化，因此賣方違約的情況比較少，現在大部分談的違約交割通常都是指買方違約交割。 違約交割常見發生原因 (餘額不足、下錯單) 為什麼會違約交割呢？常見的原因有以下四種 違約交割原因一：交割戶餘額不足 金額誤差小：可能是投資者忘記補足帳戶的款項，或是不小心把股票帳戶連結到信用卡、金融卡扣款，導致這個情形產生。 金額誤差大：可能是投資者本身現金流不穩定，資金調度上有問題，導致扣款失敗。 違約交割原因二：下單操作失誤 使用網路下單：操作交易時，以為自己買的是一萬的股票，卻不小心輸入成十萬，帳戶也沒有足夠的錢可以扣款，導致交易失敗。 電話人工下單：有可能客戶自己說錯，或是下單人員的人為因素導致下錯單，這個部分可以再調閱電話的錄音檔案來釐清責任歸屬。若真的是下單人員的操作失誤的話，客戶不用補錢，也不會留下違約交割的紀錄，損失將由券商來承擔。 違約交割原因三：投資人惡意導致扣款失敗 在股價劇烈波動時，投資者可能會以為自己買在低點，卻發現之後跌得更低，而故意讓帳戶餘額不足，造成交割失敗。 違約交割原因四：當沖失敗 近幾年許多年輕投資人熱衷當沖，卻未多加留意台股漲跌停的機制，若當沖標的屬於容易拉抬或拋售的中小型個股，萬一真的漲停或跌停，就會導致股票買不了或賣不掉，無法補回，進而無法交割。 違約交割罰則後果 (刑事民事以及聯徵紀錄) 萬一發現客戶將面臨違約交割，有些營業員還會特別致電提醒經常往來的客戶，要趕快補足帳戶的金額，但是你有這麼幸運嗎？別以為這是小事，這可能會影響你一生的信用紀錄，而且除了信用不良以外，還有可能會坐牢、面對刑責！ 證券戶被註銷： 當投資者發生違約交割時，投資人需要在「違約申報後的三個營業日內」還清違約金，才能繼續使用原有的證券交易帳戶。否則券商可以依法申請暫緩或終止投資人委託的交易契約，甚至註銷投資人的委託買賣帳戶，將來要在申請開戶也會非常困難。 聯徵紀錄： 違約交割會影響你的信用紀錄，增加未來與銀行往來的困難度，像是不容易申請信用卡、房貸、車貸等等，而且這是金融機構都查得到的資訊。 民事責任： 券商可以依法跟投資者收取違約金，而這個金額最高可以收「成交金額的7%」。若投資者的帳戶餘額不足，券商也可以將戶頭中的股票賣掉來償還這筆違約金，萬一還不夠支付，還可以繼續追討這筆債務，向法院聲請強制扣薪等等。 刑事責任： 除了信用紀錄與民事責任，還有一項容易被忽略的，就是刑事責任。倘若違約交割的情節重大，大到可以影響金融市場的秩序，那麼違約交割的投資人恐怕要面臨3年以上，10年以下的有期徒刑，得併科新台幣1千萬以上至2億元以下的罰金。 違約交割要如何補救 由上述的後果可以知道，違約交割影響的層面非常之廣，將對你未來的財務規劃甚至人生規劃有很深遠的影響，因此當你發現自己有可能會在交割日發生違約的情形時，務必要在這段時間想辦法補足帳戶不足的餘額，或是找到你的營業員，協商補救還有還款的方式，以避免違約交割的發生。 小提醒：籌錢的方式有很多種，可能可以跟身邊的親朋好友週轉、典當手邊貴重的物品或預支薪水等等，但是千萬不要透過地下錢莊或高利貸的借貸管道，因為這樣的後果可能不會比違約交割好！…