Category 房地產入門

想要買一間屬於自己的房子，但卻不知道自己的錢到底夠不夠嗎？很多人在計算自己到底能不能買房，或是能買多少錢的房子時，常常只想到頭期款，以為自己只要存到了頭期款，就能買一間房子了！ 但實際上買房除了頭期款之外，評估自己每月的還款能力是非常重要的，並且還有很多人會忽略除了房子本身之外，還有許多開銷是買房伴隨而來的費用，所以到底頭期款 100、200、300 萬可以買多少錢的房子呢？接下來就帶你一起來計算~ 如何計算頭期款與實際可以買多少錢的房子？ 要計算頭期款是多少取決於銀行願意借你多少錢。所以一般來說，買房的地點、房子的性質，以及個人的信用財力證明等等，都是影響貸款成數以及貸款利率的因素。 一般來說，如果是在北部想購入自住的房子，因為人口稠密，房屋買賣需求高，一般都可以貸款到 8 成。 但是銀行通常會參考實價登錄的價錢，所以當你買房的價錢比附近的房價都來的高，銀行可能就只會借你實價登登陸8 成的費用，實際站你的成交價格就會不到 8 成，因此，如果是要買自住的房子，最少要準備房屋總價的 2 成當作是房子的頭期款。 頭期款100/200/300萬可以買多少錢的房子？ 試算準備 100 萬作為頭期款，銀行貸款 8 成，則可以買總價為 500 萬的房子。 200 萬作為頭期款，銀行貸款 8 成，則可以買總價為 1000 萬的房子，以此類推。 但頭期款不等於自備款，接下來就帶妳看看還有什麼錢是買房需要負擔的費用。 常見被忽略的買房投資開銷（裝潢、規費、管理費等） 如果你是找仲介看房，買方通常要負擔房屋總價的 2% 作為仲介費用，另外房屋過戶過程中的種種程序通常也都會委託代書辦理，因此需要負擔代書的費用，其中也會包含政府收取的契稅、印花稅等等的規費，因此光買賣的手續，代書費和稅費就會要2-3萬以上。 另外，通常買了一間自己要住的房子，大部分的人都會想要自己加個裝潢，就算不用裝潢，也要買家具、家電等等，這些費用依據買的房屋現況不同，以及個人的需求不同，花費也會有很大的不同。 如果你買的是社區，在裝潢的期間可能也需要繳交管理費，所以在買房前還要記得規劃，並且預留裝潢和家具的費用，才不會造成買了房卻無法住進去的窘境。 買房其他費用與政府規費統整 整理上方提到的仲介費用跟裝潢費用以外，買房統整需要的其他規費費用如下 每月要多少薪水才可以負擔對應房貸月付？ 要評估自己到底能不能買房，很重要的一點就是要評估自己的還款能力。每個月除了生活的必要開支，到底還剩多少錢能拿來付房貸？在網路上有很多房仲業者提供的試算公式，例如591的貸款試算，可以將貸款條件輸入後得到每個月要繳的金額，其中還有「本息平均攤還法」（每個月本金和利息平均分攤），以及「本金平均攤還法」（每個月本金平均分攤，因此利息隨已還款金額增加而減少），依據不同需求可以選擇。…

露台戶是什麼呢？露台和陽台有什麼差別呢？這是很多人常常沒有搞清楚的部分，但購買露台戶和一般的戶別居然會有價差? 疫情期間露台戶變搶手? 讓我們一起來認識一下，什麼是露台戶以及怎麼來評估露台的價值吧~ 露台戶是什麼？ 首先一開始，我們要先搞清楚什麼是露台，很多人露台陽台傻傻分不清楚，雖然好像都是一個室外空間，但其實在字義、結構和法規上飾有很大的不同的。 露台和陽台最大的差異就是空間上方有沒有遮蔽物，陽台是有上方遮蔽物的，而露台則沒有。同時，大家都會很在意的就是空間有沒有計入權狀面積，陽台一般是會計入權狀面積的，而露台通常是屬於公設的一部分，露台戶則是因為透過「約定專用」指定給特定的戶別，所以是沒有計入露台戶的權狀的。 露台戶價格怎麼計價？ 就像前面說的，其實露台的面積並沒有計入露台戶的權狀坪數內，但是露台的面積還是會以 1/3 的單坪價格計算並加入露台戶的總價之中，所以露台戶的單坪價通常會比其他的戶別更貴。 當然這個加價的幅度是可以討論的，也有遇過露台面積計價超過 1/3 的單坪價，也有遇過露台戶的總價和其他戶別幾乎沒有差異的情況，因此這個計價方式是普遍市場上的共識，但如果你看完了這篇文章仍對露台戶嚮往，價格是你可以勇敢去談並議價的。 買高樓層露台戶優缺點 如果是喜歡露台戶的買家，高樓層的露台戶是多數買家會青睞和考慮的選項，因為高樓層的露台戶更高的住戶相對少數，所以常見的丟垃圾問題會相對少很多，雖然還是會有機率但比例上確實比較少。同時因為樓層較高，也減少低樓層被遮光或是隱蔽性不高的問題，而露台的使用優點都還是保有，所以更容易受到青睞。 高樓層的露台戶優點非常多，但是缺點就是價格一定比低樓層露台戶來說高出許多。 買低樓層露台戶優缺點 低樓層的露台戶，多數人會擔心的就是樓上住戶丟垃圾和有人輕生的風險，同時依照屋型安排，也有可能因為低樓層和角度的問題，所以會擔心光線和隱私不足的問題。 這邊要先來破解一下迷思，住宅大樓若是發生跳樓輕生事件，在法律對於凶宅的定義上是僅限於「專有部分」，因此依法露臺戶是不算凶宅，但當然即使定義上不是凶宅，只要買方知道事故應該或多或少還是會有顧忌。 雖然說上述的事情都不一定會發生，或者發生機率很低，但是鄰居跟意外都不是自己能控制的，這也是買露台戶的潛在風險。 露台戶的優點是不言而喻的，空間的寬敞度以及視野的延伸，都是只要站在露台戶內就常常會吸引買家的部分，同時，也還是有不小的族群是喜歡使用露台戶來活動的，同時有在家和戶外的兩邊空間可以利用這樣的空間環境確實很容易令人嚮往。 Jerry自己也對於露台戶有一些嚮往，也希望如果有錢能買一個適合的高樓層露台戶，可以在自己家有一個有陽光活動的戶外空間，朋友來也能利用露台一起聊天烤肉這種令人嚮往的生活。 購買露台戶其他注意事項 Jerry要特別提醒想要購買露臺戶的話，簽約時必須同時簽「分管契約」，其他全體住戶也要簽署，並且在平面圖上註明約定專用的區域屬於哪一戶專用，才是具有法律效力的。 由於約定專用的露臺是只有使用權而沒有所有權，所以露台戶若是想加蓋遮雨棚或是花架，通常都必須經過管委會同意，使用上也是需要注意這些細節。 目前新蓋大樓的露台戶已經都不能加蓋遮雨棚了，只有比較老舊的大樓可能有，只是露台戶加蓋雨遮都是違反規定，也不建議加蓋 Jerry房地產文章總結 露台當然有使用上的便利，不管是烤肉、朋友聚餐或是寵物活動，都是一個很棒的空間，整個介紹的過程希望大家也可以同時了解露台戶所需要注意的細項，像是露台并不計入權狀面積，但通常會以1/3的單坪價格計算並加入露台戶的總價之中，因此露台戶的單坪價通常比其他的戶別更貴。 高樓層露台戶因住戶相對少，丟垃圾問題較少，但價格也相對較高。 低樓層露台戶則可能面臨樓上住戶丟垃圾和光線、隱私等問題。購買露台戶需注意簽署分管契約，且露台若想加蓋設施須經過同意。整體而言，擁有露台戶是便利的，但也需要理性評估和注意細節。 更多房地產入門文章推薦

Jerry在台中待了超過10年時間，這次來到沙鹿區來看房，覺得沙鹿區未來發展真的很可以期待，這次參觀的預售屋的建案是【宏亞里想國】，包含詳細賞屋心得、沙鹿區未來發展、建案詳細資訊等，如果想要在台中工作置產的朋友一起來看看吧。 宏亞里想國（大樓）建案基本資料介紹 格局規劃：為地上12層，地下2層住宅，二房(25~27坪)、三房(37~38坪) 投資建設：宏亞建設開發有限公司 基地地址：台中市沙鹿區中山路紅竹巷(近台灣大道) 接待會館 台中市沙鹿區台灣大道七段333號旁（麥當勞旁） 預期完工：2027年05月 公設比：33.6% 管理費：預計60元/坪 更多基本資料都可以在 宏亞里想國官網、591、樂居等地方察看，下面會是以Jerry 我賞屋心得做主要心得分享與分析 立即預約賞屋申請表單：宏亞里想國賞屋申請表單 宏亞里想國（大樓）建案特色與周遭發展說明 Jerry聽完講解，並且實地到現場看以後，認為宏亞里想國有幾個特色的重點分享給大家 具有競爭力的價格 宏亞里想國建案的開價真的是對於首購族來說是比較容易入手的，是很符合首購族的產品，而且本案是預售屋，前期自備款僅需約100多萬，並且在完工交屋之間大約有三年的分期付款，能降低首購族的付款壓力，詳細預售屋付款方式可以參考文章：買預售屋要準備多少錢？怎麼買預售屋與付款方式流程介紹 具有交通題材漲價議題：特五號開通 本案是落在台中沙鹿區，小時候在旁邊清水長大，但是長大後雖然大學在台中讀書，很少來這裡，不過這幾年變得比較不一樣，尤其今年馬上要開通的特五號快速道路，會讓沙鹿區這裡到中科上班的通勤時間大幅降低，也就更能帶動房地產需求，而且加上台中藍線也過了環評，本案位置也在捷運位置上面，離未來規劃的捷運走路五分鐘就可以到達。 重大交通建設跟房價是息息相關，雖然不能完全類比，但是可以從過往歷史紀錄像是74快速道路通車對於北屯的漲幅跟國道四號對於豐原房價的影響，來評估未來沙鹿區房價的趨勢。 宏亞里想國周遭環境與捷運位置 沙鹿區在海線來說是非常熱鬧的，本案鄰近靜宜大學，位置剛好在捷運B5 跟B6之間，除了上面提到的特五號通車議題外，其實周遭也是非常的熱鬧，生活機能也很完善，小學、國中、高中、大學一應俱全，並且生活採買附近就是全聯以及海線唯一的家樂福，附近也有靜宜夜市可以逛。 立即預約賞屋申請表單：宏亞里想國賞屋申請表單 宏亞里想國（大樓）建案預售屋三房賞屋心得 本案是預售屋，所以Jerry 是到接待中心了解模型，以及聽代銷介紹，也會提供家配圖與模擬照片給大家參考，如果還不知道怎麼看家配圖的，可以先參考Jerry之前的文章：預售屋傢配圖怎麼看? 家配平面圖常見符號、格局配置與注意事項 另外平面配置圖一層是七戶配備兩部電梯，不過因為總樓高只有12樓，兩部電梯其實是夠用的 宏亞里想國（大樓）建案公設介紹 首先式大廳有挑高6米5的規劃，jerry個人是很喜歡大廳有挑高的設計，讓你感受到大廳的氣派和高貴感，而且這次宏亞里想國請到台中七期豪宅御用團隊伯特利建築空間設計來打造，為住戶帶來不同凡響。 閱讀室也不馬虎因為學習是不分年齡，所以宏亞里想國與日本蔦屋書店合作選冊一開始先提供1500本精裝書籍之後每季都會提供80~90本精裝新書，讓住戶在社區就享有很好的閱讀空間及氛圍，也是目前沙鹿唯一與蔦屋書店合作的建案， 公設的部分有第二門廳、兒童遊戲室、健身房、多功能教室、閱覽室等，其中Jerry覺得個人最喜歡的就是有兒童遊戲室跟健身房。 家裡有小孩或是有生育計劃的夫妻兒童遊戲室就是很重要的一個空間，在自家就能有讓小孩放電的地方，對於爸媽來說是一個貼心規劃，下方為兒童遊戲室示意圖。 健身房的部分也是，如果能不用走出家就可以運動健身，真的非常方便，像是每次Jerry只要下雨就真的好懶的出門，下方為健身房示意圖。 另外宏亞里想國是有配備豪宅、飯店才有的第二門廳規劃，讓你下車後彷彿到了渡假飯店的感受，下方為示意圖。 立即預約賞屋申請表單：宏亞里想國賞屋申請表單 宏亞里想國（大樓）建案三房心得介紹 首先是客廳部分，示意圖與家配圖來看，是擺得下六人桌且留下的走道也是很寬裕的，下方為示意圖 廚房的部分則是半開放式的規劃，並且也有貼心設計必要的電器櫃，下方為廚房示意圖。…

很多人會想要投資房地產，並且出租給別人當包租公/婆，希望可以透過租金收入去cover房貸利息，賺取被動收入，並且也可以同時享有房地產增值的報酬，但是其實想要做隔套收租其實也非常多的Knowhow需要學習，不然可能一個不小心投資錯誤反而虧損或者心力交瘁，今天Jerry就來推薦一個線上課程給想要做隔套收租的投資人，是在hahow上面的：包租公/婆實戰攻略：隔套收租創造被動收入。 包租公/婆實戰攻略：隔套收租創造被動收入課程內容大綱 課程主要分成以下三大構面： 核心為如何挑選適合隔套的好物件，評估生活機能與便利程度，以及規劃出符合租屋族居住需求的格局設計。 教導評估隔套資金的方法、分配有限預算達到最大租金效益、投資報酬率計算，以及依不同的房型估算租金的範圍。 掌握如何篩選優質房客，不用擔心遇到欠租的租客，以及低成本甚至零成本的招租曝光管道，還有高效管理租客來降低管理成本與時間。 上完課程主要可以獲得下方的收穫 上面是Hahow 的課程基本介紹，整理了課程主要的大綱與內容清單，以下則是Jerry實際上課的心得分享。 立即前往了解與購買：隔套收租創造被動收入課程連結 隔套收租線上課程心得：買房篇 這篇一開始Jerry我看完後，就了解到為什麼目前隔套收租的套房大多都是公寓或者透天了，這篇一開始就會跟大家介紹台灣常見的房屋類型以及優劣勢，讓入門者可以簡單了解什麼物件會是比較適合的標的 如何選擇物件位置？ 選擇好房地產類型後，第二部分則是了解如何選擇適合的物件的位置(location) 這部分就會要看個人目標想要租給誰以及環境判斷 並且也列出了由大環境到細節的篩選環境的標準，像是大環境必備要件、加分、地雷項目，可以參考下方： 必要條件的像是生活機能、交通、目標族群的需求（學生鄰近學校、上班族要鄰近工作地點） 加分可能是附近有公園 扣分的可能會是鄰近有閒惡設施（ＥＸ：福地、公廟、加油站、高壓電塔等） 當我們透過這個原則可能已經鎖定某個街道，課程裡面也有說到當我們篩選到街道後，到底要不要選擇這個物件的街道條件細節、以及物件內部的觀察，都可以在課程內看到。 Jerry這裡覺得有一點可能是我自己可能沒有注意的就是電箱，這個細節之前真的不知道，對我來說印象深刻 如何選擇適合的房屋格局？ 當我們已經鎖定了一間房間，到屋裡後，就要來確認房屋的格局的，房屋的格局對於隔套收租是非常重要的，好的格局可以隔成比較好的套房空間內容，也有介紹加分條件與地雷條件。 另外也有提供套房格局的必要內容與加分要素 看完來說，Jerry發現果然採光、格局方正、屋況好壞真的是四海皆準的選屋指標啊～ Jerry這裡也看到一個全新的名詞，就是傾斜屋，也是完全全新的知識 從哪裡找到適合的物件 當我們具備上面知識，再來重要的就是怎麼才能找到正在賣且適合的物件，這一單元分享有關於房仲的選客戶邏輯，以及房屋平台介紹，以及如何使用來加速自己找尋物件的時間。 課程裡面也都有透過實際案例與操作，讓學員可以很容易了解如何執行與練習！ 立即前往了解與購買：隔套收租創造被動收入課程連結 隔套收租線上課程心得：裝潢篇 當我們成功地買下物件後，接下來就是裝潢了，但是一般人不是設計專業，一開始可能會覺得會不會很難，課程中其實有教只要掌握幾個原則，就可以做出很不錯的隔格局。 並且第一章也清楚告訴大家隔套所需要的傢俱清單，以及加分的物件條件。 裝潢注意事項 要跟鄰居有好的關係，裝潢的通知是必備的，第二個部分就是跟您說裝潢時候的流程與注意事項，讓你可以跟鄰居有個好的溝通，並且裝潢後以及找到租客後的注意事項。 裝潢時間預估以及工程內容 那當你買完房，準備裝潢的時候，所需要的時間要多少呢？如果從裝潢準備到完工可以開放給租客到底需要哪些內容，以及需要多少時間，如果不懂的人想想也覺得累，感覺也很複雜，這一章節完整的整理不同的期間需要多少時間，以及需要的注意事項。 隔套收租線上課程心得：財務篇 做了隔套收租當然是為了賺錢，然而如果沒有做好財務評估，反而會一個不小心沒賺錢反而賠錢，所以當然要做好投資財務評估，這一篇就是跟大家注意隔套收租的財務評估以及注意事項，以及如何訂立租金價格。 好的投資財務觀念…

在房地產開發過程中，會以容積率與建蔽率來規範房屋建築的高度、密度、面積等，藉由這些限制與規範，可以確保城市的居住品質，使城市能均衡的發展。以下將會和你介紹容積率與建蔽率的概念、計算方式、查詢方法，以及對於房地產的影響。 容積率是什麼（Floor Area Ratio，簡稱FAR） 容積率（Floor Area Ratio，簡稱FAR），是代表基地內建築物總地板面積與基地面積之比值，是規範在既有的土地面積上，房子的總樓層面積可以達到多少，也就是與一棟房子可以蓋多少層樓有關。 容積率計算與查詢 容積率的計算公式為： 容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積 例如，如果一塊建築基地的面積為1000平方米，容積率為2.0，則在此土地上可以建造的總地板面積為2000平方米。 計算容積率時，需要考慮建築物的高度、基地面積、分區規定等因素。而查詢容積率則可以通過政府單位或房地產開發商進行查詢。例如 建蔽率是什麼？ 建蔽率是指在一定範圍內建造的建築物投影佔用地面積與基地面積的比例，也就是說，建蔽率是指在一塊土地上建造建築物時，實際被建築物遮蔽的土地面積與該土地總面積的比例，建蔽率是城市規劃和土地利用的重要參數之一，其大小對於城市規劃和建設的合理性有著很大的影響。 建蔽率計算與查詢 建蔽率的計算方式和容積率類似，需要考慮建築物的佔地面積、分區規定等因素。而要查詢建蔽率也可以通過相同的政府單位或房地產開發商進行查詢。 建蔽率的計算公式為： 建蔽率 = 建築物佔用地面積 ÷ 基地面積 例如，如果一塊土地的面積為500平方米，並且允許建造佔地面積為150平方米的建築物，則其建蔽率為0.3。 不同的地區和用途的土地可能有不同的建蔽率和容積率限，例如一些商業區、工業區的建蔽率和容積率通常會比住宅區高，這是因為商業和工業用地需要更大的建築物和更高的密度來容納商店、工廠等設施。 建蔽率和容積率的限制，因為可以控制建築物的高度和密度，所以可以防止過度開發對當地環境造成不良影響，同時也可以保護土地資源，促進城市的永續發展，建築師、房地產開發商等都需要考慮當地的建蔽率限制，確保他們的建築設計符合當地的法律法規和規範。 容積率與建蔽率差別比較 容積率和建蔽率都是對於房屋建築的限制和規範，但是它們的重點和限制方向不同。 首先，容積率主要限制的是建築物的使用總面積，是為了確保土地的供需以及控制城市人口的密度，而建蔽率主要限制的是建築物佔據的土地面積，可以確保城市的綠地面積和開放空間。 其次，容積率可以通過增加建築物的高度來實現，但是建蔽率則不能通過高度的增加來改變，只能通過減少建築物佔地面積來實現。 最後，容積率和建蔽率之間還存在著相互制約的關係，在一個區域中，如果容積率提高，建蔽率就需要相對降低，以保持該區域的整體空間利用效率和綠化率的平衡。 容積率與建蔽率對於房地產的影響 容積率和建蔽率對於房地產的影響是相當大的，通常情況下，容積率越高，建築物可使用的總面積越大，因此可以建造更多的房間和戶數，也就意味著更高的經濟效益，但是同時也需要考慮到交通、綠化等基礎設施的建設和管理，以避免造成城市過度擁擠和環境污染。 建蔽率則是限制建築物佔地面積的比例，對於綠化和環境保護有較高的要求，適當的建蔽率可以保持城市的綠化覆蓋率和空氣質量，改善城市居民的居住環境和生活品質。 Jerry文章總結 容積率和建蔽率都是對於房屋建築的限制和規範，對於城市的空間利用效率、綠化覆蓋率、經濟效益等都有著重要的影響。在城市的發展中，需要通過合理的規劃和管理，平衡各方面的利益和需求，實現更好的都市開發計畫。 更多文章推薦

Jerry這次來到新北賞屋，今天要看的建案是遠揚之森，距離捷運站亞東醫院站三號出口出來走路2分鐘就可以看到，位於遠東通訊園區內，比較特別的事情是遠揚之森是實品屋蓋完才賣的，所以去賞屋是可以直接看到實際的屋子，而不是像是需要預售屋靠想像的，一起來看看吧 【遠揚之森】建案基本介紹 上面的基本資訊可以到平台都可以看到，就不多作介紹，值得一提的就是本案採的是預鑄工法，品質穩定、施工快 觀看介紹：預鑄工法介紹 遠揚之森公設賞屋分享 遠揚之森一樓有挑高大廳、閱覽室、共享辦公室以及游泳池跟健身房，個人覺得健身房設備稍微少了一點，只有跑步機的設備，戶外有一個小泳池很不錯，雖然沒有到標準長度但是休閒游泳或帶小孩玩水是很棒的。 另外13樓還有媽媽教室，頂樓有空中瑜珈空間，個人覺得頂樓空中瑜珈非常的棒!! 因為有27樓很高，從頂樓可以跳往整個新北市，視野非常的好，在上面做空中瑜珈整個心曠神怡。 遠揚之森33坪2+1房賞屋心得 原本三房格局，實品屋是做成2+1房，讓客廳電視後面做一個小書房，個人覺得非常不錯，整個客餐廳空間變得很開闊。 主臥的部份也因為從3房改成2+1房變得更寬敞，空間很足夠還可以有一個不小的化妝桌給女主人使用 主臥也有非常大面積窗戶，望下去就是遠東通訊園區，底下是公園腳徒步廣場，環境舒適，而且擁有永久棟距視野非常的棒 主臥的衛浴設備空間也算大，也是能改成擺下一個浴缸(對於喜歡泡澡的我來說真的非常中要!!! 次臥的房間空間也算是很大，也能擺下雙人窗加上一個小桌子，唯一可惜的是次臥的對外窗對的是天井，比較沒有視野跟陽光。 廚房空間是獨立式廚房，很適合需要大火炒菜會開伙的家庭，而且如果想要改設計改成開放式廚房跟中島也是沒有問題的，只是有一點小可惜的地方是冰箱的位置不在廚房裡面，而是在餐桌旁邊。 遠揚之森41坪3房賞屋心得 41坪的客餐廳是長方形的，客廳也是有大面落地窗視野非常的好， 主臥還有 L型雙面採光大面窗真的非常加分，這個視野會讓每天醒來都是心曠神怡享受。 廚房是L型的廚房空間，41坪的廚房就有預留冰箱空間，而且整體的廚房空間也相對寬闊，而且也是獨立型廚房常開伙的很適合。 遠揚之森缺點與注意事項 這次參觀完個人認為只有兩個小缺點： Jerry賞屋心得總結 這次看了33跟41坪的實品屋，比起看預售屋來說更有感覺，可以直接看到實際的居住環境、以及戶外視野，也可以直接看到有沒有西曬等問題，比起預售屋我自己會更傾向買實品屋風險比較低，並且更能看出建案的優劣勢。 參觀完我自己是非常喜歡33.65坪的格局，主臥有機會放下浴缸，總價低而且格局方正設計很不錯。41坪的就是很遺憾應該是放不下浴缸，不然主臥的L型雙面採光真的非常加分。 如果想要賞屋的朋友歡迎預約：遠揚之森官網線上預約 Jerry 其他賞屋建案心得分享 更多房地產入門文章推薦